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城市建设用地增量仅100余平方公里上海将向土地要“效率”

城市建设用地增量仅100余平方公里上海将向土地要“效率” 近年来,经济社会的快速发展,人口、产业的集聚和扩张,对城市建设用地的需求呈现逐渐增长的趋势。但另一方面,在严格控制新增建设用地和耕地红线的大背景下,土地供需矛盾日益突出,城市发展面临的土地约束问题也逐渐显现。显然,通过新增建设用地的途径已难以解决土地约束问题。 土地约束难题如何破?近几年,上海先后出台多项政策,通过鼓励城市更新、提高土地节约集约利用水平等方式,在城市建设用地“控总量”的同时,调整不同类型土地的用地结构,来破解城市发展面临的土地约束难题。 “对于上海这样的一线城市来说,房地产市场已经进入存量时代,新增土地供应量逐步萎缩,盘活存量土地资源是未来发展的重点之一。”易居研究院研究员詹毅凡告诉记者。 向土地要“效率” 6月12日,位于上海市徐汇区滨江板块的1宗商办地块挂牌出让,最终,网易以19.6亿元的底价竞得。出让公告显示,上述徐汇区黄埔江南延伸段WS5单元1886S-Q-1地块,总占地面积1.92万平方米、总规划建筑面积7.69万平方米。 这意味着,网易竞得该地块的楼板价仅约25500元/平方米,此外,该地块北距地铁11号线200米左右,南侧距黄浦江不足500米,地理位置十分优越,在业内看来,该地块的楼板价并不高。 值得注意的是,上述地块的楼板价虽不高,但土地部门对后期开发设置了较高条件,通过引入“全生命周期管理”,在建设管理、功能管理、运营管理、转让出租抵押管理、违约管理等方面,进行了相当细致严格的规定。具体来看,地上地下空间利用、自持年限、导入产业、研发投入强度等方面,均设置有诸多限制条件。 多位业内人士分析认为,近年来上海在经营性用地的出让中,一改过去单纯通过提高容积率来提升土地利用效率的做法,转而实施全生命周期管理的办法,将项目建设、运行质量与综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理中,通过土地核验、定期评估、诚信管理等,进行全过程监管。同时,鼓励和引导土地节约、集约利用。 《每日经济新闻》记者注意到,早在2014年初,上海就下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》,明确提出通过强化土地利用全生命周期管理等,提升土地资源配置效率。 而全生命周期管理的一个重要背景是,当前上海建设用地规模接近极限,土地供需矛盾突出。 年初,《上海市城市总体规划(2017-2035年)》(下称《规划》)正式发布,《规划》提出,上海要在2020年基本建成国际经济、金融、航运中心;在2035年基本建成卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。而这一城市目标的实现,都将依赖于充裕的土地资源做支撑。 根据《规划》,2020年上海城市建设用地规模将控制在3185平方公里,2035年控制在3200平方公里。但值得注意的是,至2015年末,上海城市建设用地规模已达3071平方公里。这意味着未来十几年,上海城市建设用地规模增量空间仅有100余平方公里。 此外,建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题,也是实施全生命周期管理的一个重要原因。 根据上海市规划国土资源局官网数据,仅2015年,上海就根据土地全生命周期管理要求,共收回闲置土地81幅、289公顷;共督促135幅、448公顷地块及时开工建设。上海土地市场网的数据也显示,近4年来,上海共有435宗经营性用地、475宗工业用地通过全生命周期进行动态监督管理。 “盘活存量用地,优化城市土地利用结构,可有效缓解上海土地供应瓶颈约束。”詹毅凡说。 实际上,目前上海的部分国企也在推进其持有的工业用地盘活计划。如近期面市的城市更新项目“上生新所”,就通过将位于上海城市核心区、原属上海生物制品研究所的10余栋闲置老工业厂房等进行微改造,不仅盘活了存量工业用地,还让这些闲置土地焕发出了新的生命力。 租赁住房用地成“主角” 克而瑞数据显示,今年1~5月上海共成交94幅土地,总规划建筑面积753万平方米,同比增长100%;上海也以406亿元的土地出让金位列全国第7位,同比增长25%。尽管前5个月上海土地出让金位居全国前列,但从溢价率来看,上海土地市场呈现明显“降温”态势。 根据克而瑞数据,4月份,上海土地成交溢价率仅为4%。上半年上海成功出让的2宗商品住宅用地,均以底价成交,总规划建筑面积约16万平方米,总出让金约49亿元。 “目前上海土地成交金额不高,主要由于政府供地较少。”詹毅凡说,“上海土地成交低溢价率并不能说明土地市场的降温,这主要受政府提高土拍门槛、设定特殊条件,限制竞拍者来影响溢价率”。《每日经济新闻》记者注意到,上述2宗商品住宅用地,每宗均只有1家有效竞买申请人。 与仅成功出让2宗商品住宅用地不同的是,前5个月,上海成功出让11宗租赁住房用地,总规划建筑面积61万平方米,总出让金34亿元。无论是数量,还是规划建筑面积,租赁住房用地都唱了上半年土地市场的主角。 实际上,根据规划,在上海“十三五”期间的住房供应体系中,租赁住房也将成为主力。去年7月,《上海市住房发展“十三五”规划》发布。“十三五”(2016年至2020年)期间,上海将新增住房供应170万套,比“十二五”增加60%左右。新增的170万套住房中,商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。仅租赁住房在“十三五”期间的新增供应量中的比重,就已超过40%,远远高于商品住房的供应。 自去年7月24日上海市首次推出租赁住房用地以来,目前上海市已成功挂牌出让32宗租赁住房用地,总规划建筑面积205万平方米,将至少提供2.4万套租赁住房。需要注意的是,上述32宗租赁住房用地中,有20宗位于外环线内,其中有多宗租赁住房用地由商业用地变更土地性质而来。 此外,在租赁住房用地的供应方面,除了政府收储或调整性质的土地外,上海本地国企存量土地资源也是租赁住房用地供应的重要来源。如光明集团此前就表示,将先期拿出26块自有土地建设100万平方米租赁住房;上海地产集团也表示,将拿出首批7幅自有土地建设租赁住房。 5年新建70万套租赁住房、拿出外环线内的稀缺土地资源建设租赁住房。在严格限制城市建设用地规模的背景下,土地资源向租赁住房用地倾斜,无疑将进一步压缩商品住房用地供应。 “上海大力发展租赁住房,长期来看,随着上海产业结构、人口结构的调整,高端产业、高收入群体会不断聚集,未来可供销售的商品住宅房源一定会越来越少。”优淘城总裁薛建雄告诉记者。(每日经济新闻/程成)